Შედარებითი მიდგომა. განსაზღვრის მეთოდიკა ღირებულების უძრავი ქონების

მსოფლიო პრაქტიკაში სფეროში უძრავი ქონების შეფასების მუშაობა გამოიყენება სამი მიდგომა:

• შედარებითი ან ბაზარზე;
• ძვირია;
• მომგებიანი.

არჩევანი მეთოდი დამოკიდებულია ობიექტის შეფასებისა და რეალურ ვითარებას, რომელიც შეიმუშავა ირგვლივ განსაკუთრებული ტიპის უძრავი ქონების. თუმცა, ყველაზე საიმედო მეთოდი დღემდე ითვლება შედარებითი მიდგომა განსაზღვრის შეფასებული ღირებულება.

ძირითადი პრინციპები შედარებითი შეფასების

შედარებითი მიდგომა - კომპლექტი ტექნიკას, რათა დადგინდეს საბაზრო ღირებულების ქონება. სავარაუდო ქონება შედარებით მსგავსი ობიექტები.

საფუძველზე შეფასების საფუძველზე შემდეგ პრინციპებს:

• მიწოდების და მოთხოვნის. ეს ორი მაჩვენებელი განუყოფლად არის დაკავშირებული, შეზღუდული რაოდენობის წინადადებები ბადებს კონკრეტული მოთხოვნა, და პირიქით, უფრო მეტი შეთავაზებანი, ნაკლები მოთხოვნა.
• ცვლილება. არც მყიდველი არ გადაიხადოს უმაღლესი ფასი იმ შემთხვევაში, თუ ქონება მსგავსი თვისებები ღირს ნაკლები.

კონცეფცია საბაზრო ღირებულება თითქმის იდენტურია, წონასწორობის ცნება ფასი. წონასწორული ფასი - არის კომპლექტი რაოდენობრივი მახასიათებლები და ფასების ფაქტორი, რომელიც განსაზღვრავს მიწოდების და მოთხოვნის პროექტი, რომელიც შედარებით.

მთავარი შერჩევის კრიტერიუმები comparables, რათა დადგინდეს ღირებულების უძრავი ქონების

ელემენტები, რომლებიც მხედველობაში შედარებითი ანალიზი, დიდი რაოდენობით, და მათი გამოყენება თითქმის თანაბარი უსასრულობა. ამიტომ, როცა ანალიზის შემოიფარგლება გარკვეული რიგი ფაქტორები, რომლებიც აქვს პირდაპირი ზეგავლენა ფასების.

შედარებით ელემენტებს. როგორც უფლება

ნებისმიერი დატვირთვის ან ყმობაში გამოიწვიოს შემცირება ღირებულება სავარაუდო ობიექტი. რომ არის, ნებისმიერი შეზღუდვა საკუთრების უფლება - ეს არის ფასების შემცირება. თუ ობიექტი არის შეფასებული შედარებით შესადარებელი ობიექტების ამჯამად არ აქვს ხარვეზები, ფასი, პირიქით, იზრდება.

ხელმისაწვდომობა მიწის easements - არ არის ერთადერთი ნაბიჯი ქვემოთ ფაქტორი. შეფასებისას მნიშვნელობა ძალიან მნიშვნელოვანია, გადასცემს მიწის საკუთრების ან სარგებლობის უფლების იჯარით, მუდმივი გამოყენება. ბოლო ორი წესები ვრცელდება ამცირებს ფაქტორები. ეს არის ძალიან მნიშვნელოვანი, თუ არა მიწის გარკვეული შეზღუდვები შემდგომი გაუმკლავდეთ მას.

პირობები იყიდება

წინაპირობის გათვალისწინება, თუ შეფასებული ობიექტი ნამდვილად აქვს განმასხვავებელი თვისებები იყიდება.

შემცირება ფაქტორები მოიცავს გაკოტრების, რომ არის, გამყიდველი ჩქარობს, რათა შეძენის და გაყიდვის გარიგება, მას შემდეგ, რაც ექსპოზიციის დრო ობიექტი უძრავი ქონების ბაზარზე, რა თქმა უნდა შემცირდება შედარებით მსგავსი ობიექტები.

შეფასების მნიშვნელოვანი გავლენა და მასთან დაკავშირებული კომუნიკაციები, პარტნიორობა, მაგრამ შევაფასოთ ეს რისკები არის რთული.

იმ შემთხვევაში, თუ მყიდველი და გამყიდველი დაკავშირებული იჯარის ურთიერთობების და დაგეგმილია დადოს ნასყიდობის ხელშეკრულება, მათ შორის, რათა გადავარჩინოთ წლის გადასახადების, რა თქმა უნდა, სავარაუდო ღირებულება დაბალი იქნება. მოტივაცია ამ შემთხვევაში, ერთ-ერთი - როგორც გარიგების მხარეების ერთმანეთთან აკავშირებს სხვა არასაბაზრო ურთიერთობებს, ამიტომ, გამყიდველი რეალურად lends მყიდველი. ასეთ სიტუაციაში, თუ გარიგება იქნება პირობების ვარიანტი.

გაზრდის შეაფასა ღირებულების უძრავი ქონების შეუძლია მიღების პერსპექტივას სახელმწიფო სუბსიდიების ინფრასტრუქტურის განვითარება. ზომა სავარაუდო შეღავათიანი დაკრედიტების განისაზღვრება განსხვავება სუბსიდირებული და ბაზრის დაკრედიტების.

ბაზრის პირობები

მინუს მხარეს შეიძლება გამოყენებულ იქნას, თუ არსებობს მნიშვნელოვანი განსხვავება საბაზრო ფასის მსგავსი თვისებები და ექსპერტი.

შეცვლის ფუნქცია ასევე შეიძლება მხედველობაში შეფასებისას, როგორც გავლენა მიწოდების და მოთხოვნის.

საიტის ადგილმდებარეობა ქონების

ფიზიკური ფაქტორების (მიწის)

შედარებითი მიდგომა შეფასების მიწის მოიცავს შეკრება მახასიათებლები ობიექტი ქონება:

• ზომა;
• განსაზღვრავენ;
• გეოლოგია,
• ტოპოგრაფია;
• მომზადების დონე, რომელიც არის, თუ არა განუბაჟებელი მიწის მცენარეული, თუ არა დარღვევები აღმოფხვრილი;
• ხარისხობრივი მაჩვენებლების მიწაზე.

ყველაზე აღსანიშნავია ყოფნა ან არარსებობის მთებში ან ფერდობებზე, როკ ფორმირებების და თხრილები. აღსანიშნავია, რომ ზოგიერთი ტვირთამწეობის დედამიწაზე, მისი ძალა, თანდასწრებით ადგილზე წყალი. ეს არის ძალიან მნიშვნელოვანი, თუ არსებობს ინფორმაცია შესაძლო შეფერხებების მინერალები. თუ ეს ინფორმაცია დადასტურდა, მიწის მოეთხოვებათ ტვირთი მომავალში.

ზოგადი მახასიათებლები ობიექტი უნდა შეფასდეს

ბაზრის შედარების მიხედვით მიდგომა - შესწავლა მახასიათებლები, რომ გაზრდის ღირებულება საშუალებები. ესენია:

• ზომა შენობის ან შენობაში;
• მაღლივი შენობები;
• და ყოფნა ტერიტორიაზე დამხმარე საშუალებები;
• ჭერის სიმაღლე.

მნიშვნელოვანია ის მასალა, რომელიც აშენდა შენობა, უფრო თანამედროვე და უფრო საიმედო რომ ეს არის, უფრო მაღალი ღირებულების ქონება. ბოლო, მაგრამ არანაკლებ ღირებულება და საერთო გამოჩენა შენობა, თანდასწრებით რემონტი და ადვილი შესვლის. თუ შეტანის ეზოდან, ეს იქნება ნაბიჯი ქვემოთ ფაქტორი.

ნაკლებობა შენარჩუნება - ეს არის შემთხვევა, შეცვალოს შეფასების ანგარიში. ეს გაანგარიშება ღირებულება ხარჯების სარემონტო ან აღდგენითი სამუშაოები, იმის გათვალისწინებით, რომ სარგებელი ინვესტიციების მშენებლობაზე დასაქმებულ ან შეკეთება.

ეკონომიკური ძალები

შედარებითი მიდგომა უძრავი ქონება - ის გათვალისწინებით შესაძლო დანაზოგების ენერგორესურსებით ექსპლუატაციის დროს. მუდმივი ზრდა ღირებულება კომუნალური იღებს ადამიანი მუდმივად ვფიქრობ დაზოგვა და ალტერნატიული ენერგიის წყაროების.

კერძოდ, ეს ფაქტორი, თუ ობიექტი შეიძინა შემდგომი იჯარით. უფრო მეტი თანაფარდობა შემოსავლის ხარჯები, რომელიც გამოყენებული იქნება ოპერაციის შენობაში ან ოთახი, პატარა ზომის დაბრუნების კაპიტალის წმინდა შემოსავალი გაქირავება უძრავი ქონება.

ამ კატეგორიაში ვრცელდება გავზომოთ ყოფნა ან არარსებობის მეტრი, თუ არა, რომ მინიმუმამდე სითბოს დაკარგვის ღონისძიებები ტარდება.

სხვა მაჩვენებლები

შეფასება მოიცავს განხილვის ყოფნა ან არარსებობის ელემენტების მომსახურება. მარტივი მაგალითი - თუ არ არის ლიფტი სახლში თუ არა. თანდასწრებით სრული ან ნაწილობრივი არარსებობის ურთიერთობა, მით უფრო უკავშირდება ადგილობრივი სისტემა. თუ ძალიან ბევრი ხარვეზები, კორექტირება ხორციელდება ქვევით. შეფასებით, უძრავი ქონების ტარდება ჯერ კიდევ სხვადასხვა მაჩვენებლები.

ეტაპები დასახლებაში

ყველა გათვლები ეფუძნება შედარებითი მიდგომა ღია ინფორმაცია განხორციელებული მსგავსი ოპერაციები უძრავი ქონებით.

შეფასების ნაბიჯები:

1. სასწავლო მსგავსი შეთავაზებები კონკრეტული უძრავი ქონების სეგმენტი, საიდენტიფიკაციო comparables რომ გაიყიდა ახლახანს.
2. შეგროვებული ინფორმაცია გაანალიზებულია ინდივიდუალურად და ყოველი სასჯელი შედარებით სავარაუდო უძრავი ქონების.
3. Isolation ფასების მახასიათებლები, ცვლილებები შეფასების ანგარიში.

შერიგების მორგებული ფასები და შეფასების საბოლოო ღირებულება შედარებითი მიდგომა.

უპირატესობები შედარებითი მიდგომა

პირველ რიგში, მეთოდი შესაძლებელს ხდის მოსაზრებას ასახავს მხოლოდ ტიპიური მყიდველები და გამყიდველები.

შეფასების აისახება მიმდინარე ფასებში, ცვლილებების გათვალისწინებით ფინანსურ პირობებს, და კიდევ ინფლაცია. შეფასების ყოველთვის statically დასაბუთებული.

შევაფასოთ კონკრეტული ქონება, არ არის საჭირო, უნდა ვისწავლოთ ყველა უძრავი ქონების ბაზარზე, მაგრამ მხოლოდ მსგავსი ობიექტები. ტექნიკა არის ძალიან მარტივი, საიმედო შედეგი.

... და უარყოფითი მხარეები

• ეს არის საკმაოდ რთული დამყარება, რეალურ ფასად.
• სრული დამოკიდებულება საქმიანობა და სტაბილურობის უძრავი ქონების ბაზარზე.
• სირთულის მონაცემების ჰარმონიზაცია, სადაც ანალოგიური ობიექტების ერთმანეთისგან გაყიდვების კუთხით.

დასკვნა

არსი შედარებითი მიდგომა შეფასების უძრავი ქონების გავიგოთ, როგორც მყიდველი და გამყიდველი. ტექნიკა საშუალებას აძლევს მხარეებს შეისწავლონ უძრავი ქონების ბაზარზე და დავრწმუნდეთ, რომ ისინი არ დაკარგა. შეფასების შეიძლება ეფუძნებოდეს უკვე დასრულებულია გარიგებების ან სთავაზობს სხვა გამყიდველები. ნებისმიერ შემთხვევაში, შედარებითი მეთოდი - სისტემატიზაცია და შედარებით მონაცემების მსგავსი თვისებები. მთავარია, რომ შერჩევა მსგავსი ნივთები შედარებით გაითვალისწინა სპეციალური ან უჩვეულო ფაქტორები, როგორიცაა საფრთხე გირაოს ჩამორთმევის, ცვლილებები კანონები და წესები, ადგილობრივ დონეზე, ან შეუსრულებლობა სასესხო ხელშეკრულებას, თანდასწრებით ელემენტები იძულება.