Საბაზრო ღირებულება მიწაზე. საკადასტრო და საბაზრო ღირებულება

საკადასტრო და საბაზრო ღირებულება მიწა - ორი ცნებები, რომლებიც მნიშვნელოვანია იცოდეს, რათა ფოკუსირება იყიდება. პირველი ტიპის გამოხატავს მიწის ფასი რეგულაციების შესახებ, რომელიც გამოითვლება ადგილმდებარეობა და მიწის ნაკვეთი. იგი გამოიყენება, როგორც მარეგულირებელი მიწის ურთიერთობების იჯარის და გაყიდვების ოპერაციების, აგრეთვე გამოთვლის გადასახადის ოდენობა, რომელიც იქნება გადახდილი სახელმწიფო. კადასტრისა და მიწის საბაზრო ღირებულება შეფასებულია მინიმუმ ყოველ ხუთ წელიწადში ერთხელ. მონაცემები საფუძველზე მიღებული ასეთი შეფასება უნდა განხორციელდეს სახელმწიფო უძრავი ქონების საკადასტრო სასარგებლოდ ფედერალური სამსახურის სახელმწიფო რეგისტრაციის, კადასტრისა და კარტოგრაფიის.

ურთიერთობა ცნებები

არა მარტო რუსეთის კანონმდებლობით საკადასტრო ღირებულება, არამედ მარეგულირებელი და ბაზარზე. სტანდარტი გამოიყენება იმ შემთხვევაში, როდესაც იგი არ არის წარმოებული განმარტება მიწის. ეს არის გათვლილი, რიგ შემთხვევებში, რომლებიც კანონმდებლობით დადგენილი: ადგილსამყოფელი საბანკო სესხების ქვეშ დაპირება მიწის ნაკვეთი, გამოსყიდვის მუნიციპალური და სახელმწიფო მიწები და სხვა შემთხვევებში. გაანგარიშება ღირებულება მიწის, ამ შემთხვევაში, როგორც წესი, განისაზღვრება, როგორც 200-ჯერ მიწაზე ქონების გადასახადის განაკვეთი ერთ კვადრატულ მეტრზე მიწის ნაკვეთი, გამოითვლება საფუძველზე მიზნობრივი დანიშნულების, ეს მხედველობაში იღებს გამრავლებით ფაქტორები არ გაითვალისწინა საგადასახადო შეღავათები.

ყოველ წელს, ადგილობრივი ხელისუფლების მითითებული ღირებულება მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების მარეგულირებელი, რომელიც შეიძლება განსხვავდებოდეს ფარგლებში 25%. საბაზრო ღირებულება მიწის, როგორც წესი, 25% უფრო მაღალია, ვიდრე ნორმატიული. დოკუმენტი, რომელიც ადასტურებს, სტანდარტული ფასი კონკრეტული ტერიტორია, გთხოვთ, მიმართეთ თქვენი ქალაქის ან რაიონის კომიტეტის მიწის მართვისა და მიწის რესურსები.

მახასიათებლები

საბაზრო ღირებულება მიწის, როგორც წესი, განისაზღვრება დამოკიდებულია ისეთ ფაქტორებზე, როგორიცაა ბაზრის მოთხოვნა-მიწოდების საფუძველზე, გარკვეული კატეგორიის კონკრეტულ რეგიონში მიმდინარე დრო. ზომის იგი არ უნდა აღემატებოდეს სავარაუდოდ დონის შეძენის ფასი ანალოგიური ტერიტორიაზე. შეცვლის საბაზრო პირობებში და სამიზნე საიტი ორიენტაციის შეიძლება ჰქონდეს გავლენა მისი ზომა. საბაზრო ღირებულება მიწის დამახასიათებელია მეორად ბაზარზე, რამაც resale მიწის ნაკვეთების საკუთრებაში კერძო მესაკუთრეებს. პირველადი ბაზარი, რომელიც ხორციელდება შესყიდვა მუნიციპალური და სახელმწიფო მიწის კერძო საკუთრებაში, რეკომენდაციას გამოყენების სტანდარტული ღირებულება. ყველა ეს სახეობა შეიძლება იყოს გარკვეული განსხვავებები. საკადასტრო და ნორმატიული მნიშვნელობა შეინიშნება მსგავსება ინვენტარის ღირებულება, და ბაზარზე - ტრადიციული მიწოდების და მოთხოვნის.

შეფასების პროცესი

საბაზრო ღირებულება მიწის ხორციელდება, რათა იცოდეს, ნამდვილი ფასი ობიექტი. როგორც წესი, ფასი საფუძველზე ჩამოყალიბებული ტერიტორიული მდებარეობა ნაკვეთი, ბაზარზე სიტუაცია, დინამიკა მიწოდების და მოთხოვნის, ისევე როგორც სიტუაცია ეკონომიკაში დროს გარიგება. მადლობა ახორციელებს ყოვლისმომცველი განსაზღვრება ყველა ეს ფაქტორი, შეგიძლიათ გამოთვალოთ ღირებულება მიწა, რადგან შეფასების კომპანია მოუტანს ერთად ყველაზე მნიშვნელოვანი მონაცემები, რომელიც შეიძლება იყოს სასარგებლო ობიექტურ შეფასებას.

საჭიროება შეფასების საქმიანობის

როგორც წესი, კონვერტაციის სპეციალიზებული კომპანია შეფასების ეს არის მიზანშეწონილი, რომ ხშირ შემთხვევაში, რომელთა შორის ხაზგასმით აღნიშნა:

- უნდა ინვენტარი შეფასება;

- თუ საიტი, სავარაუდოდ, ყიდვა სახელმწიფო ქონება;

- საჭიროების შემთხვევაში, ჩაირიცხოთ საწესდებო კაპიტალის კომპანია წვლილი;

- იმ შემთხვევაში, თუ იპოთეკის ან გირავნობის;

- რათა დადგინდეს გასაყიდი ფასი მიწის ნაკვეთის, საჭიროების შემთხვევაში;

- გაანგარიშება გადასახადის გადასახდელი შემოწირულობა.

სამმართველოს ქონების

საბაზრო ღირებულება საჭიროა მიწის ნაკვეთის გაყოფის ქონება. ეს როგორც წესი, მიეკუთვნება ფიზიკური და იურიდიული პირები. თუ ჩვენ ვსაუბრობთ პირებს, შეფასების პროცესში აწარმოებს განქორწინების და ორი გამოითვლება გათვალისწინებით ნაგებობების საიტზე. იმ შემთხვევაში, თუ იურიდიული პირების მიწის შეფასების შედგება იზოლაცია და შეფასებისას წილი თითოეული აქციონერი ან თანამფლობელი კომპანიის სამართლებრივი სტატუსი. ხშირად თან ახლავს სამმართველოს ქონების სამართალწარმოება სასამართლოში, რადგან ის, რაც საბაზრო ღირებულების მიწის შეიძლება განისაზღვროს არაერთხელ.

როდესაც თქვენ შეუერთდება მემკვიდრეობა რამდენიმე მემკვიდრის ასევე გააკეთა სრული შეფასების მიწის ნაკვეთები. თუ ერთ-ერთი მხარე არ ეთანხმება შედეგების შემოწმება, საქმე სასამართლოში.

ღირებულების განსაზღვრა ქირით

ამ ტიპის შეფასებას შეიძლება იყოს სასარგებლო, ძალიან ხშირად. ამ სიტუაციაში, როდესაც საანგარიშო ღირებულება მიწის საფუძველზე განსხვავება რეალური ღირებულება საბაზრო და კატალიზებულ გაქირავების განაკვეთი ტერიტორიაზე ამ ტიპის. ღირებულება იჯარის უფლება პირდაპირ არის დამოკიდებული დამქირავებლისთვის უფლებამოსილება და ბრალდებით საიჯარო უფლებები, უფლება ღირებული ობიექტის მესამე მხარის, ისევე როგორც სამიზნე დანიშნულების მიწის ნაკვეთი.

საბაზრო ღირებულება მიწის პირდაპირ არის დამოკიდებული ფაქტორები, როგორიცაა: მდებარეობა ტერიტორიებზე; ხელმისაწვდომობის საშუალებები; ხელმისაწვდომობის კომუნიკაციების, ისევე, როგორც მათი ხარისხობრივი და რაოდენობრივი შემადგენლობა. გარდა ამისა, უნდა გავითვალისწინოთ მონაცემების გეოდეზიური და საინჟინრო კვლევები, რომელიც საკმაოდ მაღალი ღირებულება, განსაკუთრებით დაგეგმვა სამშენებლო სამუშაოები ადგილზე.

კონკრეტული თარიღი

მას შემდეგ, რაც მიწის ბაზარი ხასიათდება მუდმივი ცვლილება ფასები, შეფასების საჭირო, რათა, როგორც გარკვეული თარიღი. მერყეობს საბაზრო ღირებულება მიწა და დამოკიდებულია მიზნით ფასიანი ქაღალდების, ანუ დასაშვებია გამოყენების შემთხვევაში. დანიშნულებისამებრ მოიცავს ყველაზე ეფექტური და სავარაუდო განკარგულებაშია ტერიტორიაზე. ყოველივე ეს გამოყენებული, რათა დადგინდეს ღირებულება მიწის შეძენის. ამ შემთხვევაში, შეფასების დაყოფილია ცალკეულ სფეროებში, განსხვავებული ფორმით და ბუნების მიწაზე.

შეფასების მეთოდები

ასე რომ, სანამ ღირებულების განსაზღვრის მიწის საჭირო, რათა უზრუნველყოს პასუხები ზოგიერთ კითხვებზე:

- სახმელეთო დანიშნულების, აგრეთვე, თუ როგორ მისცა ნებადართული გამოყენება;

- რომელიც უშუალო სიახლოვეს ადგილებში ისინი უპირატესი მეთოდები და მიწათსარგებლობა;

- რომელიც მიწის ბაზრის ცვლილებები მოდის;

- რა ტიპის მიწის გამოყენების სავარაუდოდ ამ დროს.

საბაზრო ღირებულება მიწის კეთდება საფუძველზე კონკრეტული ინფორმაცია. ეს, როგორც წესი, მოითხოვს განსაზღვრავენ მიზნების შეფასებას; კონკრეტულ თარიღს გაანგარიშება; იცოდეს დეტალები მომხმარებელს; აქვს დოკუმენტები, რომელიც ემსახურება, როგორც მტკიცებულება უფლება ტერიტორიაზე საიტის მფლობელს, ეს შეიძლება იყოს tenant ან მფლობელი.

ასევე უნდა იცოდეს:

- იმ მიზნით, რომ შეფასდეს სფეროებში;

- ნებადართული გამოყენება მიწის;

- ტიპის გამოყენება მომენტში;

- სავარაუდო პოზიცია ობიექტის ტერიტორიული თვალსაზრისით, ანუ მისი ხელმისაწვდომობა და უშუალო გარემოში;

- ძირითადი მეთოდები მიწათსარგებლობის უშუალო სიახლოვეს.

გარდა ამისა, თქვენ უნდა იყოს:

- ადგილზე გეგმა საიტზე;

- ინფორმაცია კონსოლიდაცია ტერიტორიულ საზღვრებს;

- მონაცემები ყოფნა გარკვეული გაუმჯობესება, როგორიცაა შენობები, ნაგებობები, კომუნიკაციებით, ტერიტორიაზე განლაგებული საიტზე, ასევე დეტალური ინფორმაცია მათ შესახებ;

- დეტალები ვალდებულებებისაგან სახით შენობები და კომუნიკაციის საშუალებები, ტერიტორიაზე მდებარე საიტი, დეტალურად ინფორმაცია მათ შესახებ.

საბაზრო ღირებულება მიწის გათვლილი გათვალისწინებით ბევრი ნიუანსი. განხორციელებისას ზუსტი შეფასება ხელმძღვანელობით გამოცდილი პროფესიონალები შეგიძლიათ უსაფრთხოდ განახორციელონ ადგილზე ნებისმიერი ფინანსური გარიგება.

ფაქტორები, რომლებიც გავლენას შეფასების

სხვადასხვა სახის მიწის დაზარალებულ იგივე ფაქტორები, როდესაც საქმე მათი შეფასებით: ადგილმდებარეობა, გარე ფაქტორები, საბაზრო პირობებში, მიზანი და შეცვლის ალბათობას, შესაძლო მოგების მისი გამოყენება. მას აქვს მნიშვნელობა სავარაუდო ღირებულებას ამ უკანასკნელის.

საბაზრო ღირებულება მიწის ნაკვეთის ხორციელდება გარკვეული თარიღი. დროთა განმავლობაში, ეს მაჩვენებელი შეიძლება შეიცვალოს. მიზანშეწონილია შეაფასოს საფუძველზე ყველაზე ეფექტური გამოყენება. რომ არის, ექსპერტების კვლევის, ვარაუდი რაციონალურობამ გამოყენება ამ დაწესებულებაში კანონის შესაბამისად, ისევე, როგორც ფინანსური და ფიზიკური რეალობა. გამოდის, რომ შეფასების არ არის გათვლილი საშუალო ღირებულება და მაქსიმალური. ზოგჯერ ეს შეიძლება იყოს პირობითი, მაგრამ გონივრული სამმართველოს ობიექტი შევიდა რიგი ნაწილები, რომლებიც ახასიათებს სხვადასხვა ტიპის, ფორმებს, და სხვა. ხშირად კვლევის შედეგების განსხვავდება ელოდებიან და იმის გამო, რომ მიმდინარე ტიპის გამოყენება არ არის იგივე, მაქსიმალურად ეფექტური. ამ კონცეფციის საჭიროა იმის გაგება.

მაქსიმალური გამოყენება

იმ შემთხვევაში, თუ ამის განსაზღვრა ხდება საბაზრო ღირებულება მიწის, აუცილებელია გაითვალისწინოს შემდეგი ფაქტორები:

- მოხმარების, აგრეთვე ყოფნა გარკვეული ტიპის გამოყენება ნებადართულია;

- გამოყენება საიტი სინამდვილეში;

- სასურველი ტიპის მიწათსარგებლობის ოლქში;

- პროგნოზები დაკავშირებით ფასის ცვლილება ამ საიტებზე.

შედეგები

შეფასების ითვალისწინებს საშუალო ღირებულება ტერიტორიები საკვლევ ტერიტორიაზე, ხელმისაწვდომობის სატრანსპორტო ქსელების, არარსებობის ან თანდასწრებით შენობების, კომუნალური ქსელების მიწის, გარემო პირობები, სიშორე ინფრასტრუქტურა, ისევე, როგორც სხვები. იყიდება სასოფლო-სამეურნეო მიწის საჭირო, რათა შეაფასოს ფაქტობრივი მოსავლის, წარმოების ხარჯები, ღირებულება პროდუქტის გაყიდვების რეგიონში, ისევე როგორც მთელი რიგი მნიშვნელოვან ფაქტორებს. ანალოგიურად, შეაფასა და სხვა სახის მიწის ნაკვეთი.