Დავალება ბინების ახალი შენობა - რა არის ეს? დადებითი და უარყოფითი მხარეები შეძენის ახალი საცხოვრებელი ხელშეკრულებით დავალება

ერთ-ერთი ყველაზე პოპულარული მეთოდები ინვესტირებას უძრავი ქონების ბაზარზე - დავალება ბინა ახალ აშენებული. რა არის ეს - ესმის ყველას არ აქვს, და ხშირად დამწყები არ მინდა არეულობა მას. სტატისტიკის მიხედვით, თითქმის მეხუთე ყველა სახლები მშენებარე გაიყიდა ამ სქემის მიხედვით. რა არის ძირითადი უპირატესობები და ნაკლოვანებები ამ ოპერაციების? რა მყიდველი არის რისკის ქვეშ?

დავალება ბინების ახალი შენობა: რა არის ეს?

დავალება - ხელშეკრულება ქონების გადაცემის უფლება მესამე მხარის. გარიგების შესაძლებელია დღემდე სახელმწიფო კომისია, სადაც საბუთები უფლების შენობა შენობა ჯერ არ არსებობს. ინვესტორი, რომელიც შეიძინა სახლი ახალ შენობაში სამშენებლო კომპანია გადასცემს მისი საკუთრების უფლების სხვა ფიზიკურ საფასური. როგორც წესი, ინვესტორი იღებს გარიგების 10-დან 90% დაბრუნების ინვესტიცია ფული ახალი შენობა. New მონაწილე საერთო სამშენებლო გადაცემული უფლებები და ვალდებულებები დეველოპერი.

დავალება საკუთრების უფლების ბინა ახალაშენებულ კორპუსში შეიძლება განხორციელდეს ორი გზა:

• შეთანხმების თანახმად, კონტროლის (გამყიდველი დაფარა ვალი დეველოპერი და მყიდველის ფონდები, გარიგების შეიძლება განხორციელდეს რამდენჯერმე ერთი ასპექტი უძრავი ქონების);
• Under წინასწარი კონტრაქტი (არ ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას, ადგენს მარჯვნივ მყიდველი და გამყიდველი ჩაატაროს გარიგების მომავალში).

გაცემის ხდება ურთიერთშეთანხმების საფუძველზე.

როგორ ვყიდი ბინას შენობაში დავალება: ფაზები

ხელშეკრულება დავალება გადის ოთხი ეტაპად დამუშავება:

1. შემოწმება დეველოპერი დოკუმენტაცია:

• კომპანიის წესდების შესაბამისად;
• მემორანდუმი ასოციაცია;
• სერტიფიკატი სახელმწიფო და რეგისტრირებულ ფედერალური საგადასახადო სამსახური;
• ნებართვების მშენებლობა;
• პროექტის დეკლარაცია;
• დამადასტურებელი დოკუმენტები დაფინანსება.

2. გამყიდველმა ინფორმაციით, იმ მიზნით, რომ გაყიდოს ქონება დეველოპერი, და შემდეგ უნდა მიიღოს თანხმობა მისგან წერილობითი, ასევე დამადასტურებელი დოკუმენტების არარსებობის ვალდებულებების ფირმა. ასევე მოითხოვს ნოტარიულად დამოწმებული თანხმობა მეუღლე გაყიდოს ქონება, მოგვარების საკრედიტო დაწესებულების (თუ საცხოვრებელი შეძენილ იპოთეკის) ამონაწერი რეესტრიდან საცხოვრებელი ფართი. მოთხოვნა უნდა მიიღოს ნოტარიულად დამოწმებული თანხმობა მეუღლე და მიიღოს საბანკო და იპოთეკური კონტრაქტს საბინაო სესხების (იპოთეკა).

3. შენარჩუნება cession შეთანხმება თავად. ჩადება ეს შესაძლებელია დეველოპერი უძრავი ქონების ოფისში ან იურისტი.

4. არსებობს გადაცემის სახელმწიფო რეგისტრაციის ხელშეკრულების სამმართველოს Rosreestra.

არ არის გამორიცხული, დავალება იპოთეკური

დღევანდელი რუსეთის კანონმდებლობა ითვალისწინებს, რომ დავალება იპოთეკური და ბინების ახალი შენობა შესაძლებელია. ამ მიზნით, გამყიდველი უნდა მიიღოს წერილობითი თანხმობის საკრედიტო დაწესებულება, რადგან გადასცემს თავის ფინანსურ ვალდებულებებს მყიდველი სრულად. ამდენად, მყიდველი თანახმაა დაიცვას ყველა პირობა სასესხო ხელშეკრულებას. ამ ეტაპზე, თქვენ უნდა ყურადღებით შეისწავლოს ხელშეკრულების იპოთეკური დაკრედიტების, როგორც ბანკს უფლება აქვს, რათა ცვლილებები თქვენი საკუთარი.

გადასახადები

მისი თქმით, საგადასახადო კოდექსში, დავალების მოხდა კორპუსი, საგადასახადო 13% უნდა ანაზღაურდება გამყიდველის მიერ. გამოქვითვა მზადდება თანხის მოგების - განსხვავება შემოსავლების და ორიგინალური ღირებულება საცხოვრებელი. ამ მიზნით, გამყიდველი წარუდგენს დეპარტამენტის საგადასახადო ინსპექციის დეკლარაცია სახით 3NDFL.

მაგალითად, თუ ბინა შეიძინა 1000000, გაყიდული და ხელშეკრულებით გადაცემის 2000000, თანხის საგადასახადო გამოქვითვა შეადგენს 130,000.

იმ შემთხვევაში, თუ მყიდველი სურს, საგადასახადო დაქვითვის შეძენის უძრავი ქონების, მან უნდა ვთხოვო გამყიდველი ქვითრის გადასახადების გადახდა.

goodies

გამყიდველისა და მყიდველის სასარგებლოდ დავალების კეთდება კორპუსი. რა არის ეს სარგებელი?

გამყიდველი იღებს რეალიზაციით მიღებული მოგება. უფრო მეტიც, მისი ზომა შეიძლება მნიშვნელოვნად მეტი თანხა თავდაპირველად ინვესტიცია.

სარგებელი მომხმარებელს:

• დაბალი ღირებულება შედარებით მზად საცხოვრებელი.
• შესაძლებლობა ინდივიდუალური დაგეგმვის.
• შეიძინა იურიდიულად სუფთა ბინა.

cons

მიუხედავად იმისა, რომ გადაცემის უფლება ბინა ახალ აშენებულ კორპუსში - ერთ-ერთი ყველაზე პოპულარული გარიგებებს, უძრავი ქონების ბაზარზე, ეს არის კიდევ სარისკო. მათ შორის ძირითადი რისკები რელიზი:

• გაკოტრების სამშენებლო კომპანია.
• გაუქმება დავალების ხელშეკრულებით.
• Dual იყიდება.
• გამყიდველი არ აცნობებს დეველოპერი დავალება.

ჩვენ ახლა განვიხილოთ ეს რაოდენობა უფრო დეტალურად.

სამშენებლო კომპანია გაკოტრების

პერიოდში, რომელიც აითვლება იმ მომენტიდან, სახელმწიფო რეგისტრაციის PO ხელმოწერის აქტი გადაცემის სახლი ოპერაცია, წილის გადაცემა, მათი უფლებების ქონება. ძირითადი მიზეზი დავალება დარღვევა დეველოპერი ხარისხის სტანდარტებს და განმეორებითი გადადებას მშენებლობა. როგორც წესი, ამ გარემოებების გამო გაკოტრების დეველოპერი დაგეგმილი.

შემდეგ საწყის წილის მისცემს საცხოვრებლის უფლება, რომ ახალ შენობაში, პასუხისმგებლობა ახალი წევრი პოს გაიღებს მხოლოდ დეველოპერი. თუ დეველოპერი არღვევს პოს და არ შეასრულებს თავის ვალდებულებებს, ხელშეკრულების შეწყვეტის დავალება არ არის შესაძლებელი. New წილის მოდიან სამართალწარმოება უკვე უშუალოდ დეველოპერი.

პირველადი მონაწილეთა სამშენებლო შეიძლება იყოს პასუხისმგებელი მშენებელი ხელშეკრულების, მხოლოდ მაშინ, როდესაც იგი იღებს გირაოთი. გარიგებაში გარანტია არის ძალიან იშვიათი.

გაუქმება დავალება შეთანხმება

დავალება ბინის შეძენის ახალ შენობაში არ ეწინააღმდეგება მოქმედი კანონმდებლობისა და ამ ხელშეკრულების მონაწილეობა ერთობლივი მშენებლობა. დავალება შეთანხმება შეიძლება აღიარებული ბათილად შემდეგ სიტუაციებში:

• პირველადი წილის არ შეესაბამება ვალდებულებების დეველოპერი და ბანკი.
• არარის წერილობითი თანხმობის იყო მიღებული სამშენებლო კომპანია.
• ჩვენ მივიღეთ წერილობითი ბანკიდან თუ საცხოვრებელი შეიძინა დახმარებით საკრედიტო.

თანდასწრებით მინიმუმ ერთი აღნიშნული საკითხი ხელშეკრულების დავალება არასწორია. მუხლის თანახმად, 390 სამოქალაქო კოდექსის, პასუხისმგებლობა დასკვნა არასწორი ხელშეკრულების მოდის მთლიანად ორიგინალური მონაწილე DDU. იგი ვალდებულია გადაიხადოს ფული გადავიდეს, და გადაიხადოს ინტერესი და აუნაზღაუროს თაღლითობის უძრავი ქონების ინვესტორები დანაკარგები.

Dual იყიდება

2011 წელს, რეზოლუცია, რომლის თანახმად, ყველა პოს ექვემდებარება სავალდებულო სახელმწიფო რეგისტრაციას. სამწუხაროდ, რუსეთის კანონმდებლობის სფეროში მონაწილეობითი სამშენებლო შორს არის სრულყოფილი. კერძოდ, არსებობს რისკი, ორმაგი გაყიდვების დავალების ბინების მშენებარე.

პრაქტიკაში, ხშირად არის შემთხვევები, სადაც არაკეთილსინდისიერი გამყიდველები შევიდა შეთანხმება დავალება მრავალჯერადი მომხმარებელს ერთდროულად. ეს იმიტომ ხდება, რომლებიც წინასწარი კონტრაქტი იყიდება, რეგისტრაციის, რომელიც Rosreestra არ არის წინაპირობა. საკუთრების judicially აღიარებული უფლებამონაცვლეს, რომელიც პირველი კონტრაქტი გააფორმა გამყიდველი. თანხის გადარიცხვა გამყიდველი უნდა იყოს მხოლოდ მას შემდეგ სახელმწიფო რეგისტრაციის PO.

გამყიდველი არ აცნობებს დეველოპერი

გამყიდველი ვალდებულია მიიღოს წერილობითი თანხმობის დეველოპერი ბინის გაყიდვა. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ახალი ინტერესი მფლობელები წაგებაზე დაკავშირებული ეს რისკი, მათ შორის იმ ფაქტს, რომ აღადგინონ მშენებელი დანაკარგები up გაუქმების POS.

მაგალითად, თუ ახალი წილის სასამართლოების მინდა ფეხზე მშენებლობა პენალტი დაგვიანებით ექსპლუატაციაში, ეს არ მოხდება.

გასაჩივრებულია ხელშეკრულების სასამართლოში

გადაწყვეტილებით სასამართლომ ფიზიკური და იურიდიული პირების შეიძლება ჩაითვალოს გადახდისუუნარო ან გაკოტრდა. ამ შემთხვევაში, ყველა ოპერაცია, რომელიც ეხება საკითხს შეძენა და შეძენის უძრავი ქონების აღიარებულია ბათილად ორ შემთხვევაში:

• როდესაც ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების მითითებული განზრახ ფორმით ფასი.
• გარიგების დასრულდა არანაკლებ 12 თვის დაწყებამდე სასამართლო პროცესზე გაკოტრების.

სასამართლო პრაქტიკა, არსებობს შემთხვევები, როდესაც იმავე შენობაში გაიყიდა ხელშეკრულებით დავალება რამდენჯერმე. შესაბამისად, მშენებლობის ახალი მონაწილე იხდის ნაყიდი ქონება. პირველადი წილის იწყებს გაკოტრების პროცესი და ტრანზაქცია გაუქმდა. ამრიგად, ახალი კაპიტალის მფლობელებს არ არის მხოლოდ გარეშე სასურველი საცხოვრებელი, მაგრამ გარეშე ფული დაიხარჯა ბინა.

ერთი ცენტრი დავალება

სანკტ-პეტერბურგში და ლენინგრადის რეგიონში არსებობს სპეციალიზებული სააგენტო - ერთიანი ცენტრის დავალება. ბინა კორპუსში უფრო მიმზიდველი პოტენციურ მყიდველებს, ვიდრე მეორე სახლებში. გარდა ამისა, დავალება - საკმაოდ რთული და შრომატევადი პროცესი, რომელიც მოითხოვს ზუსტი ცოდნა კანონმდებლობით.

ცენტრის სპეციალისტების დიდი გამოცდილება ოპერაციების cession კონტრაქტები. სააგენტო ასევე აქვს საკუთარი მონაცემთა ბაზა აპრობირებული თვისებები, რომელიც პრაქტიკულად გარანტირებულია სამართლებრივი სიწმინდეს ოპერაციები.

ერთ-ერთი ყველაზე სარისკო, მაგრამ ყველაზე ხელმისაწვდომი ფორმით შეძენის უძრავი ქონება - დავალება ბინა ახალ აშენებული. რა სახის გარიგება? Under დავალება ეხება გადაცემის რეგისტრაციის საკუთრების უფლებების ეხლა მონაწილე საერთო სამშენებლო მესამე მხარის. ამ ტიპის გარიგების უდაო უპირატესობა, მაგრამ ბევრი ხარვეზები. იმისათვის, რომ თავიდან ავიცილოთ პრობლემები უძრავი ქონების მომავალში, უნდა დაავალოს გარიგების მხარდაჭერით კვალიფიციური იურისტები. რუსეთში არსებობს მხოლოდ ერთი სპეციალიზებული სააგენტოს პასუხისმგებელი ასეთი საკითხებში - United Center დავალებები.